부동산 투자의 정석 - 김원철

10년 후에도 변하지 않을

 

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

 

우리나라 주택보급률은 100%를 넘어선 지는 이미 오래되었습니다. 중요한 것은 자가 주택보급률인데, 자가 주택보급률의 경우 전국은 50%가 조금 넘고, 서울과 수도권은 50%가 안됩니다. 즉, 우리나라의 절반은 세입자라는 뜻입니다.

통계청의 자료에 의하면 한국의 인구 및 가구수는 2030년 경까지 증가하다 감소세로 돌아선다고 합니다. 인구절벽이라는 말이 인구가 급격하게 줄어드는 것을 의미하는 것은 아니지만 경제활동을 할 수 있는 생산가능 인구가 줄어드는 것이므로 이로인한 부동산 가격 폭락을 우려하는 주장도 있습니다. 다음의 몇가지 측면을 한 번 생각해 봅시다.

살면서 집이 필요한 순간은 언제일까요? 가장 강력한 수요가 발생하는 시점은 '혼인'입니다. 어느 지역에서 거주하길 선호하느냐, 어느 정도 크기의 집을 마련하느냐도 중요한 이슈가 되지만 가장 주목해야 할 사실은 결혼을 하는 세대들이 계속 존재하는 한 반드시 신규로 집이 필요한 가구가 발생한다는 것입니다. 다문화 가정의 증가도 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칩니다. 다문화 가정의 증가는 일종의 인구 수입증가로 볼 수 있는데, 수입하려는 주체가 얼마나 늘어날지를 예측하기는 어려우나 어찌됐든 이 수요 역시 부동산을 구입하려는 수요가 될 것이라는 점은 분명합니다. 또한, 대한민국의 고령화 문제는 어제 오늘 이야기가 아닙니다. 고령인구가 늘어난다는 건 노년층의 사망률이 줄어들고 삶을 영위하는 동안 그들에게 여전히 부동산이 필요하고 형태의 변화가 일어난다는 것입니다. 결론을 내려보자면 부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 그 '숫자' 만큼은 확실히 '증가' 한다는 것입니다. 주택을 공급하는 문제에 있어서는 여러가지 이유로 원활하게 공급할 때와 그렇지 못할 때가 있고, 또한 그런 지역과 그렇지 못한 지역이 있습니다. 바로 여기에 투자의 포인트가 있습니다. 수요와 공급간의 불균형은 앞으로도 지속적으로 발생할 것이 분명하고 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫번째 이유입니다.

저성장일지라도 경제가 꾸준히 성장한 나라의 경우 일반적으로 부동산의 가격도 거의 같은 맥락에서 증가세을 보였습니다. 경제가 발전하지 않는다면 부동산 가격의 상승도 없을 것이고, 거품의 규모가 크다면 그만큼 침체기도 길어질 가능성도 크다고 봐야 한다는 것입니다. 소규모 개방경제 체제에서 정부가 가질 수 있는 유일한 경기부양 카드는 바로 '부동산' 입니다. 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것라는 뜻입니다. 투자자 입장에서 보자면, 부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻입니다. 정부는 부동산 카드를 버릴 가능성이 없습니다. 어떤 때는 주택을 구입하는 것이 애국자인 것처럼 말하다가, 어떤 때는 다주택자를 죄인 취급하는것이 여태까지 정부가 취해온 정책입니다. 부동산은 공장의 제품처럼 마구마구 찍어낼 수 있는 것이 아니고 사람들의 선호도에 따라 즉시 변화를 줄 수 있는 것도 아니며, 특정 지역에 사람이 몰린다고 해서 몰리는 곳에 더 많이 공급할 수 있는 것도 아닙니다. 결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다는 이야기입니다. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 지속적으로 이뤄져야 하는 행위입니다. 그렇기에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악입니다.

 

2장 현명한 투자자의 정석

 

부동산의 매매가와 전세가 차이가 적은 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는 부동산의 매매가가 올라가면서 동시에 전세가도 계속 올라가기 때문입니다. 부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어집니다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 됩니다. 중요한 것은 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것, 그런 지역의 부동산이라면 몇년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것입니다.

대부분의 사람들이 부동산에 관심을 가지게 되는 시점이 마침 활황기이고, 활황기에는 전세 레버리지 투자보다는 단기적으로 높은 수익이 나는 여러가지 투자 대상이 나오기 마련이므로 이들은 이렇게 쉽고도 단순한 투자법을 실천하지 않게 됩니다. 대중이 열광하는 투자 대상들에는 '거품'이 일어나는 것이 필연적이기 때문에 매수하는 시점과 매도하는 시점을 잘 구분하지 못하면 오히려 큰 재앙이 돌아올 수 있습니다. 전세 레버리지 투자의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것입니다. 돈은 결국 쓰기 위해서는 버는 것입니다. 다만, 너무 일찍부터 써서는 안됩니다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선입니다. 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심입니다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면 더욱 탄력을 받습니다. 이것이 바로 4~6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유입니다. 투자는 마라톤과 같습니다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 합니다. 부동산 시장의 전망은 지금의 흐름을 중심으로 예측하는 것이므로 변곡점을 전혀 예상할 수 없고 특히 시장의 흐름이 바뀌는 결정적인 순간에 틀릴 경우가 많습니다. 그러나 전세 레버리지 투자는 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않습니다. 전망이 맞으면 맞는대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없습니다. 부동산 투자의 가장 큰 매력은 대출 레버리지를 이용할 수 있다는 것인데 전세 레버리지 투자는 대출을 받지않고도 그 자체로 레버리지 효과가 일어납니다. 레버리지를 안정적인 수준으로 활용하는 것, 이것이 바로 부자가 되는 지름길입니다. 중요한 건 시스템입니다. 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸립니다. 당장 눈에 보이는 것도 없습니다. 그러니 지루하고 인내하기 힘듭니다. 부자들에겐 늘 돈이 있습니다. 게다가 시스템이 있습니다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 현금이 있습니다. 이게 시스템입니다. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것입니다.

 

3장 탁월한 투자자의 정석

 

부동산 활황기는 그리 오래가지 않습니다. 앞서 언급했듯이 대부분의 사람들이 부동산 시장에 관심을 기울이는 시점은 이미 부동산 가격이 한참 오른 후 입니다. 불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적습니다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부릅니다. 핵심 부동산이란 무엇일까요? 우선 리스크에 강합니다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복합니다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 휠씬 높은 상승률을 보입니다. 그러나 부동산 상승기에는 이런 핵심부동산을 알았다고 해도 매수하기가 힘듭니다. 그렇다면 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기달릴 줄 아는 인내와 수고가 있어야 합니다.

부동산 투자에 있어 첫번째 '신규아파트', '새 주거시설' 이라는 키워드를 늘 염두해 두고 대표적으로 재건축을 살펴봐야 합니다. 투자자 입장에서 사업의 진행과정을 어느정도 예측할 수 있고, 재개발에 비해 재건축은 규격화되어 있는 평형을 토대로 계산을 쉽게 할 수 있으므로 거래도 훨씬 쉽게 이뤄집니다. 둘째, '편리한 생활'이라는 측면에 포인트를 두고 역세권 부동산에 관심을 가져야 합니다. 셋째, 고령화 및 가구의 분화, 맞벌이 보편화 등 직주근접의 필요성이 갈 수록 커짐에 따라 소형 부동산 수요가 더욱 늘어날 것입니다. 넷째, 강남과의 연계성이 그 지역의 가치를 결정한다고 봐도 틀린말이 아니기에 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 만한 지역이 어디일지 고민해야 합니다. 마지막으로 임대료가 지속적으로 상승하는 곳이 어디인지를 알고 부동산을 살피는 것이 바람직합니다. 핵심을 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 합니다.

 

4장 투자고수의 정석

 

부동산 투자계의 고수란 결코 잃지 않는 투자를 하는 사람들입니다. 한마디로 먹고 들어가는 투자를 하는 사람들입니다.

시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 합니다. 투자란 시간과의 싸움인 것입니다. 투자의 때는 불황의 끝자락쯤입니다. 활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것입니다. 그 다음 중요한 건 이때 자금이 있어야 한다는 것입니다. 투자의 고수들은 투자를 해야 할 때를 정확히 알고 있는데 바로 그 투자의 적기를 알려주는 몇가지 신호가 있습니다.

첫째, 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

둘째, 건설사들의 분양 물량이 역대 최저가 된다.

셋째, 경매 낙차가율이 사상 최저 수준이 된다.

넷째, 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.

다섯째, 폐업하는 중계업소가 속출한다.

여섯째, 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

투자의 적기가 도래했을 때, 고수들이 살피는 투자대상 들은 어떤 것이지 살펴보면 전세가율이 90~95% 선에 육박하는 '성장성' 이 있는 역세권의 원룸들. 또한, 매매 물건으로 선호되진 않지만 임대료만큼은 꾸준히 강세로 갈 수 있는 역세권에 위치한 나홀로 아파트나 소규모 단지 아파트 등을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 신규 아파트임에도 미분양으로 인해 주변시세와 거의 비슷한 아파트 분양권인 경우와 수익형 부동산으로써 임대수익률이 20~30%에 육박하는 물건들을 골라내는 능력을 키우는 것이 고수가 되는 길입니다.