아파트는 투자 사이클이다 - 이현철
시장을 이기는 투자자는 없다
부동산이 상승과 하락을 오가며 장기적으로 우상향 하는건 맞지만, 하락할 때의 금융비용이나 기회비용을 버틸 능력이 없는 서민에게는 희망고문에 불과합니다. 절대 시장을 이기려고 하면 안됩니다. 개인은 시장을 절대 이길 수 없으니 그 흐름을 읽고 사이클에 따라 움직여야만 승률을 보장받을 수 있습니다. 대부분의 투자자는 입지가 중요하다고 생각하지만 그 것보다 더 중요한게 바로 시장상황 이란걸 간과하고 있습니다. 시장상황은 모든 것을 삼켜버리고 모든 장점을 희석시키는 거대한 존재입니다. 개인 투자자가 결코 거스르거나 이길 수 없습니다. 투자는 평생에 걸쳐 하는 것이며, 조급하면 실패할 수 밖에 없습니다. 유연한 프레임을 갖고 시장이 꼭지가 아닌 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다. 하락장에서 발등에 불이 떨어지는 사람은 전세 세입자나 자신의 수준에 맞춰 실거주하는 사람이 아니라 현금이 필요한 갭투자자와 영끌한 1주택자입니다. 시장을 이길 수 있는 투자자는 세상 어디에도 없습니다. 내 힘과 내 지식으로 투자하겠다는 생각을 버리고 시장이 상승장에 접어들 때 매수해서 하락장에 접어들기 전 매도하면 됩니다.
심리가 지배하는 부동산
부동산이든 주식이든 정확한 꼭지와 바닥은 아무도 알 수 없지만, 호흡이 짧고 변동성이 큰 주식에 비하면 사이클이 길고 느리게 움직이는 부동산은 충분히 예측과 대응이 가능합니다. 부동산도 주식과 마찬가지로 남들이 안 살 때 사고 남들이 사려고 할 때 팔아야 하지만 실제로는 실천하기 매우 어렵습니다. 바로 '심리' 때문입니다. 바로 이 심리가 부동산 상승기와 하락기의 사이클을 예측하는 첫번째 단초가 됩니다. 조급한 사람이 지게 되어있습니다. 조급한 사람의 돈은 여유있는 사람에게 흘러가게 되어 있습니다. 심리가 지배하는 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질 수 밖에 없는 게임입니다. 상승장 뒤에는 필연적으로 폭락장이 오게 되어 있습니다. 호가가 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다. 부동산은 상품을 사는 것이 아니라 '때'를 사는것으로 인지해야 합니다. 무엇을 사느냐, 어디 입지의 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 사느냐' 입니다. 그리고 언제 사느냐보다 더 중요한 건 '언제 파느냐' 입니다. 같은 전세가율이라도 상승장 끝물의 전세가율과 하락장 끝물의 전세가율은 전혀 다른 결과를 낳습니다. 전세가는 계속 오르지만 매매가보다 더 오를 수 없다보니 결국 전세와 매매가의 갭이 줄어들다가 전세가 매매가를 밀어 올리며 집값이 올라갑니다. 아무도 집을 사지 않는데 집값이 올라가는 마법같은 일이 벌어집니다. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다. 그러나 상승장에서 전세가와 매매가의 갭이 낮은 집들은 '안 좋은 집'일 가능성이 큽니다. 상승장에서 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적이나 그 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 '사고 싶지 않은 집', 결국 '안 좋은 집' 인 셈입니다. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 '집값이 더 떨어질 게 분명하니까' 이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 '더 오르지 않을 게 분명해서' 입니다. 모든 사람이 시장에 참여할 때가 가장 위험한 때입니다. 부동산 공부는 상승장이 아닌 대중의 관심이 시들해진 하락장에 꾸준히 하면서 실력을 키워야 합니다. 느리더라도 꾸준히 준비하되 매수 할 때는 신속하게 할 수 있도록 확신을 지녀야 합니다. 심리를 알고 인간의 본성을 이겨내야만 시장에서 이겨낼 수 있습니다.
잃지 않는 투자
투자는 '돈을 벌겠다' 보다는 '돈을 잃지 않겠다' 는 마음으로 접근해야 합니다. 상승장 이후의 하락장을 대비하는 것이야말로 워런 버핏의 제1규칙 '절대로 돈을 잃지 마라'에 부합하는 행위입니다. 청약 당첨만을 노리며 집 살 기회를 날리는 것과, 상승장이 영원할 거라 믿고 집 팔 기회를 날리는 것은 본질적으로 일맥상통하는 실수라 볼 수 있습니다. 대중 심리는 오를 때 사고 내릴 때 팝니다. 현명한 개인도 대중 속에 묻히면 평균 이하의 행동을 따라 하게되어 있습니다. 하락장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기입니다. 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의깊게 체크해야 합니다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과입니다. 실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 살펴봐야 합니다. 집을 비싸다,싸다 말하는 건 오늘 당장 얼마였는냐가 중요한 게 아니라 점점 비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야 합니다. 호가는 파는 사람의 희망이자 욕망이지만, 매수하는 사람이 받아들여야만 실제 가치가 됩니다. 팔리지 않는다는 건 팔려는 자와 사려는 자의 가치에 괴리가 존재함을 여실히 드러내는 것입니다. 왜 사는지, 지금이 아파트사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있습니다.
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